房企紛紛進入養老醫療，地產大佬怎樣投資民營養老醫療？
時間:2018-11-21 09:36來源:未知 作者:houpu 點擊:次
目前，“地產+養老醫療”成為了地產界和養老醫療界的熱門話題，地產企業轉型養老醫療健康已經成為新常態。據不完全統計,在地產拓展業務的風潮之中，轉型養老醫療方面的房企已超過17家,其中包括萬達、富力、萬科、恒大、綠城等。從2014年開始，房企轉型成為一個時髦話題，到了2015年已形成風口，成為原本沉悶的房地產板塊最大的股價引爆點。據統計，涉及轉型及多元化發展的近50家上市房企中，有三分之一轉型大健康領域。在東方證券首席研究員竺勁看來，房企轉型的三大方向可簡稱為IMF，即“互聯網+”（Internet of things）、養老醫療大健康（Medical Care）和大金融（Financial Service），而從轉型房企的數量上來說，養老大健康領域無疑吸引了最多房企，成為最熱門的轉型領域。
眾多領域中，為何地產大佬都開始緊盯養老醫療健康這塊肥肉？
天時+地利+人和，地產進軍養老養老醫療時機已來。
第一，中國經濟發展機遇和政策導向：“十三五”規劃建議將“健康中國”上升為國家戰略，擬將健康養老醫療產業規模擴至10萬億元量級。
2010年12月，《關于進一步鼓勵和引導社會資本舉辦養老醫療機構的意見》，明確提出鼓勵社會資本辦醫。鼓勵和引導社會資本舉辦養老醫療機構，有利于增加養老醫療衛生資源，擴大服務供給，滿足人民群眾多層次、多元化的養老醫療服務需求。
2013年10月，國務院印發了《關于促進健康服務業發展的若干意見》，進一步明確多元化辦醫格局，向緊缺型養老醫療機構方向引導。鼓勵企業、慈善機構、基金會、商業保險機構等以出資新建、參與改制、托管、公辦民營等多種形式投資養老醫療服務業。
2014年1月，《關于加快發展社會辦醫的若干意見》，全面開放社會資本辦醫，簡化并降低審批門檻。
2014年3月30日，國務院發布《關于印發全國養老醫療衛生服務體系規劃綱要（2015—2020年）通知》，提出大力發展非公立養老醫療機構，積極推動移動互聯網發展，健康大數據應用、惠及全民的健康信息服務和智慧養老醫療服務。
2016年6月24日，國務院發布《關于促進和規范健康養老醫療大數據應用發展的指導意見》，指出健康養老醫療大數據是國家重要的基礎性戰略資源。特別提到“互聯網+健康養老醫療”，鼓勵政府和社會力量合作，注重盤活、整合現有資源，積極鼓勵社會力量創新發展健康養老醫療業務，整合線上線下資源，探索互聯網健康養老醫療服務模式。
2016.10.25,中共中央政治局審議通過，國務院發布《健康中國"2030”規劃綱要》，的提出到2030年，促進全民健康的制度體系更加完善，健康領域發展更加協調，健康生活方式得到普及，健康服務質量和健康保障水平不斷提高，健康產業繁榮發展，基本實現健康公平，主要健康指標進入高收入國家行列。到2050年，建成與社會主義現代化國家相適應的健康國家。推進老年醫療衛生服務體系建設，推動醫療衛生服務延伸至社區、家庭。健全醫療衛生機構與養老機構合作機制，支持養老機構開展醫療服務。推進中醫藥與養老融合發展，推動醫養結合，為老年人提供治療期住院、康復期護理、穩定期生活照料、安寧療護一體化的健康和養老服務，促進慢性病全程防治管理服務同居家、社區、機構養老緊密結合。鼓勵社會力量興辦醫養結合機構。加強老年常見病、慢性病的健康指導和綜合干預，強化老年人健康管理。推動開展老年心理健康與關懷服務，加強老年癡呆癥等的有效干預。推動居家老人長期照護服務發展，全面建立經濟困難的高齡、失能老人補貼制度，建立多層次長期護理保障制度。進一步完善政策，使老年人更便捷獲得基本藥物。
第二，老齡化社會趨勢的到來，健康、養老產業均被認為發展前景巨大。養老醫療用地性價比高：相比高企的商業用地價格，養老醫療用地便宜到等同于白送，且地理位置往往位于居民密集、人口繁華的地帶。這對許多地產商來說，不失為一個“曲線救國”的好方法。
例如，在萬達青島東方影都項目中，住宅用地2083元/平米，科教用地219元/平米，醫衛慈善用地樓板價是150元/平米。住宅用地是醫衛用地的14倍，差異巨大。誰能放過這塊熱餑餑，地產商們都希望從政府方面爭取到更多優惠。
第三：居民健康意識提升，對養老醫療需求旺盛：由于中產及富裕人群的崛起，越來越多人非常迫切改善現有養老醫療服務。根據《中國富裕人群調查報告》，有86%的精英人士對現有養老醫療服務表示不滿，迫切需要專家進行治療、希望擁有完善的術后康復和專業家庭護理。而且，精英人士們消費力強，對費用不敏感，更關注醫院設施環境、醫生素質和診療效率等問題。
天時+地利+人和三種因素的加成影響，也使得房企們大步邁進養老醫療行業。甚至還有房企選擇直接退出房地產行業轉向養老醫療保健領域。
國內30家地產公司進入養老醫療，最早自2000年開始：
從時間上分析，2013年地產+養老醫療火熱有幾個原因，其一是所謂的地產行業“白銀時代”的到來。當時萬科集團總裁郁亮撰文稱，彼時“房地產行業已經度過了最黃金的歲月，人人彎腰都可以撿到黃金的時代結束了，房地產進入了白銀時代”。在此時間節點前后，地產公司紛紛開始進行多元化業務嘗試，進入能源、商業、物流、教育、養老醫療等領域，養老醫療大健康是其中非常重要的一個分支。當年有萬科、運盛、珠江、世聯等地產公司開始開拓養老醫療業務。
01合作方多為外資養老機構
從以上項目來看，地產商共建醫院的合作方往往是外資養老醫療機構。
因為在養老醫療布局上，高質量的醫師招募、醫院品牌建立和醫院管理運營是地產商投資的重難點問題，房企有資金少資源；而外資養老醫療機構大部分來自養老醫療醫院發達的國家和地區，進入中國市場則是有資源缺資金。雙方優勢互補下，更容易產生良好的化學反應。房企出硬件服務和資金，外資養老醫療機構出技術、設備和管理團隊。
02綜合性醫院以中高端人群為主
在綜合性醫院的建設上，地產商定位人群一般為中高端人群。比如2016年，萬達與IHG合作，投資150億元在青島、上海、成都建立三家國際綜合性醫院醫院，由IHG運營管理并使用IHG品牌。三座醫院均按照國際頂尖標準設計建造。大城市優質養老醫療資源總量不足，成為萬達考慮介入的原因之一。萬達其他業態如頂級寫字樓自身擁有的建造和設計優勢，成為定位中高端客戶群的保障，能引流對口客戶、“滋養”養老醫療，而高端養老醫療機構聚集的人氣又能反哺萬達。本質上并沒有離開地產的大框架，而是形成了一種新型生態圈。
03專科醫院切入以門檻高、熱度火的領域為主
專科醫院方面，地產商進入的往往是門檻較高或者熱度較火的領域。恒大、綠景在腫瘤專科醫院、心血管專科醫院有所布局；恒大還把韓國的整容醫院納入旗下，進入了前景龐大的醫美行業；萬科更是在搶占市場空白較大的兒童醫院市場。但由于管理費高昂的問題，放棄于海外養老醫療機構合作，轉而向復旦大學兒童醫院進行合作。但是民營專科醫院如何跑贏當地強勢的三甲醫院，第三方配套服務、選址、以及客源獲取等因素就成為考慮的關鍵。
04診所以基礎養老醫療為入口
如今分級診療政策下臺、醫生多點執業放開，基礎養老醫療呈現百花齊放的態勢。地產進入診所業態，往往也立足于基礎養老醫療。比如，遠洋集團(6.01,-0.12, -1.96%)建立的“海醫匯”就是努力扮演“三甲醫院離岸門診部”的角色。一方面與三甲醫院合作，聘用名醫坐診；一方面，建立轉診“綠色通道”，覆蓋三甲醫院、專科醫院等為大病轉診，建立閉環式養老醫療服務。
但想要獲取更多客流，做好分級診療的“守門人”是一方面。能否切入商保，解決支付問題更成為民營診所需要思考的問題。
05老齡化極具加快，養老服務，大有可為
從投資的角度看，地產公司發起的養老醫療投資基金或者在養老醫療領域的直接投資不是很多，原因在于養老醫療本身是一個長周期、慢回收的產業，與地產公司在建設周期、資金回籠期上較有差異，不易受到地產公司的青睞。
綜合來看，地產+養老醫療的主要領域還是以養老醫療服務為主，對上下游的醫藥生產及醫院管理介入的較少，追求投資帶來的與地產主業的協同，功能性更強。
隨著中國老齡化的社會狀況逐漸顯現，養老養老醫療前景仍舊非常明朗。
06養老服務可能占據未來養老醫療地產的江山
截止到2017年底，中國60歲以上的人口達到2.4億人，65歲以上的人口達到1.58億人。新增60歲以上的人口首次超過1千萬，今后將按一千萬為基準往上增長，所以老齡化的速度之快、規模之大，世界前所未有。
老齡化的巨大需求，加上養老上升為國家政策，未來，養老服務可能占據中國養老醫療地產的半壁江山。
面對這種情勢，目前已經有許多地產商紛紛布局養老和康養領域。萬科已初步形成三大產品線，即隨園嘉樹（大型養老社區）、隨園護理院（國際化老年康復護理機構）和隨園之家（社區居家養老服務照料中心）。
保利落地“三位一體”（即居家養老、社區養老和機構養老）的養老戰略，培育養老生態圈。綠城在2014年就成立了上海藍熙健康管理有限公司，主打社區養老醫療和家庭養老醫療，包括為業主提供健康檔案、健康管理、疾病診斷、康復護理等四大方面的健康服務。太陽城已在全國多地建設有養老地產項目，是目前最成功的一批養老地產之一。
但從整個行業情況來看，養老地產仍處于起步階段。由于養老地產資金投入量大，包括養老醫療、康復護理、交通等配套設施，需要有雄厚的資金作保障。所以，一般在此布局的都是大型地產公司。
07機遇與挑戰并存，投資需謹慎
養老醫療行業是朝陽行業不可否認，但風口背后也存在房企和養老醫療行業之間巨大的文化鴻溝。養老醫療行業講究精耕細作，回報周期慢；而房地產行業則粗獷開放，追求快速地回報效率。
08機遇雖好，但暗流涌動
挑戰重重，醫院運營、戰略定位、獲客等因素需周全考慮。
許多地產商在沒有對行業進入深入研究前，以“管理”是互通的為理由，盲目進駐養老醫療行業，浮躁運作，導致轉型失敗。
比如上海國際醫學中心，它是上海第一家營利性的高端綜合醫院。醫生專家配置頂級，以“交大系”為主的8家三甲醫院多點執業專家醫生；基礎設施堪比五星級酒店；但經營一年多，入住率僅一成左右，運營成本超億元，業績不甚理想。
一方面是其投資方與運營方的磨合不甚融洽，運營出現問題。
二是地理位置偏遠，患者、專家不愿前往，再加上公立醫院特需未剝離，醫學中心的優勢難顯現。
許多地產商在布局養老醫療上，都會出現類似的問題：
管理運營存在欠缺，有些地產商，太相信資本的力量，把醫院管理想得太簡單。醫院管理見效慢、投入高，地產過分注重業績，管理容易出問題。目前地產跨界尚未有成熟的運營模式，所以，地產商會更多的選擇與經驗豐富的養老醫療公司、養老醫療機構進行合作，后者給予資源、技術上的支持。
01醫院品牌特色定位不清晰
許多地產在入駐養老醫療行業時，只根據最賺錢的科室入手，然后再考慮是做綜合還是做專科，對本身的品牌特色定位不清晰。
這就存在區域內優勢學科競爭問題，比如高端綜合醫院，常常會被所在區域公立醫院的專家門診號所壓制，如果沒有突出的學科優勢、人才優勢，很難吸引病患流量。
02病患流量如何吸引
這個問題其實與上兩個問題息息相關，如果醫院管理不到位、定位沒有解決患者就醫痛點，很難獲得消費者的認可。
所以，地產這只大象，想要真正在養老醫療領域跳舞并沒有那么簡單。
03人才，一直是最大的障礙
此外，人才的缺失，是所有地產養老醫療發展最大的瓶頸。即使是像上海國際醫學中心這樣擁有頂尖人才團隊的高端醫院，依然逃脫不了人才對其發展的束縛。雖然醫生多點執業得到政策支持，但實際執行起來仍有困難。每個院對于醫生多點執業細則不甚相同且繁瑣，打擊了年輕醫生的積極性。另一方面，民營醫院在吸引人才時，即使給出了超出同行業標準的薪水，也很難擺脫醫生們對于職稱、福利、行業口碑的追求，好的管理人才難尋覓。
所以，如何找到優秀的人才、留住優秀的人才，成為地產商需要跨越的珠峰。可以想象的是，地產養老醫療發展是大趨勢，在未來將有更多地產入駐。在大浪淘沙中，誰能更貼近民眾的需求，誰就能突出重圍。
