養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式待探索，房企探路中國(guó)特色
作為已進(jìn)入深度老齡化的發(fā)展中國(guó)家，我國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到“供需平衡”的理想狀態(tài)。近幾年，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的需求不斷飆升，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)身進(jìn)入下行周期，我國(guó)經(jīng)濟(jì)告別高位發(fā)展，這些盤繞著的動(dòng)態(tài)變化一步步倒逼著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化發(fā)展。
養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)憑借其巨大的發(fā)展空間，吸引了大量的資本，在這其中，房地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)了半壁江山，其中不乏遠(yuǎn)洋、萬(wàn)科、保利、綠地、新城控股等地產(chǎn)“巨頭”的身影。但與此同時(shí)，囿于我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)階段的發(fā)展情況，房企并未找到盈利模式的合適出口。
高端項(xiàng)目更易盈利
房企對(duì)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)、盈利模式的探索成了當(dāng)務(wù)之急。據(jù)悉，目前我國(guó)現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式主要有以下幾種:投資商和運(yùn)營(yíng)商向開(kāi)發(fā)商定制、開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)后出售、 開(kāi)發(fā)商持有部分業(yè)務(wù)并進(jìn)行出售、開(kāi)發(fā)商持有部分物業(yè)以及戰(zhàn)略合作聯(lián)盟。
業(yè)內(nèi)有一種說(shuō)法：入住率是養(yǎng)老項(xiàng)目是否盈利的主要評(píng)判因素，依照行業(yè)規(guī)律判定，入住率超過(guò)80%即可盈利。據(jù)高力國(guó)際的調(diào)研結(jié)果顯示，高端養(yǎng)老項(xiàng)目相比于中低端項(xiàng)目入住率普遍較高。比如京津冀集群的泰康之家、和熹會(huì)、上海親和源、廣州祈福護(hù)老公寓等入住率均在95%以上。這意味著，已有部分養(yǎng)老項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈利。
在眾多養(yǎng)老項(xiàng)目中，遠(yuǎn)洋椿萱茂聲稱旗下已有幾個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈利，遠(yuǎn)洋養(yǎng)老相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者表示，“遠(yuǎn)洋椿萱茂亦莊老年公寓在開(kāi)業(yè)不到3年的時(shí)間即達(dá)到了滿入住，青塔項(xiàng)目歷時(shí)5個(gè)月實(shí)現(xiàn)了整體運(yùn)營(yíng)的盈虧平衡。”同時(shí)，上述負(fù)責(zé)人也坦言，“遠(yuǎn)洋椿萱茂雙橋以及北苑項(xiàng)目現(xiàn)在還沒(méi)實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。”
另一個(gè)在業(yè)內(nèi)備受關(guān)注的項(xiàng)目是位于北京市北三環(huán)的怡園光熙，怡園光熙項(xiàng)目是北控老年公司（下稱北控）和北京萬(wàn)科（下稱北萬(wàn)）的合作產(chǎn)物，在北萬(wàn)未進(jìn)入之前，北控獨(dú)自運(yùn)營(yíng)，一位怡園光熙項(xiàng)目的工作人員告訴《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者，“北萬(wàn)2016年3月份正式與北控合作管理怡園光熙項(xiàng)目，在同年的11月份，項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)100%的入住率，目前很多客戶都在排隊(duì)。”
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者表示，“對(duì)于遠(yuǎn)洋等項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，盈虧平衡當(dāng)然也是建立在一個(gè)事實(shí)之上的。即在首批項(xiàng)目的蓄客方面成本是不高的，但是在后續(xù)項(xiàng)目推進(jìn)中是否可以和首批項(xiàng)目那樣尋找到很好的購(gòu)房者和租客，這個(gè)有不確定性。”
除了嚴(yán)躍進(jìn)所提及的對(duì)后續(xù)項(xiàng)目影響重大的不確定性因素，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士對(duì)《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者表示，“養(yǎng)老的相關(guān)器械是養(yǎng)老項(xiàng)目的成本大頭。”而上述怡園光熙項(xiàng)目工作人員表示，“怡園光熙項(xiàng)目的醫(yī)院等器械是北控此前置辦的。”北京萬(wàn)科養(yǎng)老公司對(duì)《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者表示，“事實(shí)上，萬(wàn)科并不太擔(dān)心盈利的問(wèn)題，因?yàn)槲覀円呀?jīng)有一些項(xiàng)目順利地實(shí)現(xiàn)了良性運(yùn)轉(zhuǎn)，我們首先要完成的是運(yùn)營(yíng)持平的目標(biāo)，然后再進(jìn)行產(chǎn)品復(fù)制實(shí)現(xiàn)規(guī)模化。”
美日養(yǎng)老模式之選
和美國(guó)養(yǎng)老模式“堅(jiān)持通過(guò)規(guī)?；l(fā)展來(lái)提高市場(chǎng)份額和降低邊際成本”的核心內(nèi)容相同，國(guó)內(nèi)房企在養(yǎng)老業(yè)務(wù)上也多走“規(guī)?；?rdquo;的發(fā)展模式。同時(shí)，也更強(qiáng)調(diào)“開(kāi)放合作”和“多元化”。
遠(yuǎn)洋和萬(wàn)科借鑒美國(guó)養(yǎng)老模式的痕跡略重，遠(yuǎn)洋椿萱茂已與美國(guó)老年協(xié)助生活社區(qū)運(yùn)營(yíng)商Meridian Senior Living進(jìn)行戰(zhàn)略合作，而北京萬(wàn)科也表示未來(lái)會(huì)基于項(xiàng)目的需要積極尋找外部合作伙伴，而不會(huì)單單局限于與某一家或某一類企業(yè)合作。
近幾年在美國(guó)流行的“持續(xù)照料型退休社區(qū)”(CCRC)為退休老人安享晚年提供了理想的場(chǎng)所,美國(guó)CCRC只提供地產(chǎn)租賃權(quán)和服務(wù)享受權(quán)，通過(guò)收取房屋租賃費(fèi)和服務(wù)費(fèi)以獲取盈利。2013年，合眾人壽保險(xiǎn)就基于美國(guó)的CCRC持續(xù)健康理論，在武漢投資建造了一個(gè)CCRC社區(qū)，而萬(wàn)科已建有杭州隨園嘉樹(shù)這類CCRC型社區(qū)。
另一種在國(guó)際上極具代表性的養(yǎng)老模式來(lái)自日本，日本政府在 2000 年正式推出介護(hù)保險(xiǎn)制度,在這當(dāng)中，日本政府起了主導(dǎo)性的作用。日本NSP公共施設(shè)研究所中國(guó)支社長(zhǎng)、中國(guó)國(guó)際青年交流中心國(guó)際健康產(chǎn)業(yè)辦公室副主任王群對(duì)《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者表示，“日本最為典型的養(yǎng)老模式是醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，醫(yī)院和養(yǎng)老院是各自盈利，并不是拿醫(yī)院的盈利去補(bǔ)養(yǎng)老院的盈利，這也是和中國(guó)的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合不同的地方，醫(yī)院建立信譽(yù)、客戶群后，再建養(yǎng)老院，從而產(chǎn)生連續(xù)性經(jīng)營(yíng)效果。但這個(gè)模式周期比較長(zhǎng)，中國(guó)借鑒起來(lái)較難。”王群強(qiáng)調(diào)道，“日本的模式僅有幾種是盈利的，很多模式都不賺錢，存在很多破產(chǎn)的企業(yè)，這和中國(guó)是很相像的。”
同時(shí)，日中國(guó)際交流協(xié)會(huì)常務(wù)理事、日本醫(yī)療·福祉設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范制定檢查委員會(huì)委員長(zhǎng)高橋公雄對(duì)《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者表示，“中國(guó)可以借鑒日本的養(yǎng)老經(jīng)驗(yàn)，財(cái)政、保險(xiǎn)是一個(gè)比較大的支出，中國(guó)人口基數(shù)大，而且是未富先老，所以更加承擔(dān)不起這個(gè)費(fèi)用，可以借鑒日本的經(jīng)驗(yàn)，不用再借助設(shè)施，以社區(qū)養(yǎng)老為主。日本現(xiàn)在遇到的問(wèn)題，也是中國(guó)可能會(huì)面對(duì)的問(wèn)題，盡量不要向CCRC的模式去發(fā)展，盡量在居住社區(qū)內(nèi)發(fā)展養(yǎng)老模式。”
