解讀《關于加強北京市新建住宅小區配建養老設施建設、移交與管理工作的通知》
時間:2016-07-15 10:59來源:未知 作者:houpu 點擊:次
解讀1_統一的工作領導機制
意味著北京市民政部門對新建住宅小區配套養老設施從規劃、驗收、移交、管理監督都會全程參與。而且各區均會成立由區主管領導任組長，區民政、發展改革、國土、規劃、住房城鄉建設等部門組成的工作領導機制。
改變過去管理混亂，都是主管單位都不“主管”事的的的局面。從頂層設計角度來說，確立了以民政部門為核心的牽頭實施主體，將會大大增強政策落地的可能性和現實意義。
解讀2_明確了適用范圍
北京行政區域內新建居住項目，在土地儲備整理階段的規劃條件或土地公開交易條件中明確由建設單位建設的配套養老設施的建設、移交和管理工作。
這里特指新建項目，已經建設完成的住宅項目不在本次規定范圍。如果翻閱2013年國發[2013]35號《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》，對老城區和已建成居住（小）區做了特別說明，要求凡老城區和已建成居住（小）區無養老服務設施或現有設施沒有達到規劃和建設指標要求的，要限期通過購置、置換、租賃等方式開辟養老服務設施，不得挪作他用。
實際上幾乎沒有企業執行購置、置換、租賃等方式開辟養老服務設，這個文件除了指導意義，也只能束之高閣。而這次北京出臺的文件也并沒有特別指出這些老項目如何處理，我個人猜測主管部門可能覺得這樣作要求推動難度太大，所以不再強制要求。也可能有其他要求，至少這次沒有特別指出。
解讀3_養老服務設施成為土地土地上市交易、劃撥或協議出讓的前提條件
國土部門將規劃部門確定的規劃條件、民政部門確定的配建養老設施建設類型和移交方式一并作為土地上市交易、劃撥或協議出讓的前提條件，告知土地使用人，并在劃撥決定書或土地出讓合同中予以明確。
也就是說今后在北京地區搞住宅小區開發，不管你愿不愿做養老，拿地的時候都要配套建設養老服務設施，而且還規定將配建的養老設施設置在通風、采光條件較好、區域相對獨立、便于老年人生活的位置。
2013年出臺35號文件里規定了具體的參數必須按照人均用地不少于0.1平方米的標準，分區分級規劃設置養老服務設施。在北京做地產的朋友，算一下自己項目的養老配套大概有多少吧。但是，實話實說，5環內還有多少新建的項目和土地，呵呵！
解讀4_明確養老服務設施驗收交付標準
交付的設施要求達到簡單裝修、入住即可使用的標準，墻體四白落地，平整水泥地面，門窗和廁所完善，水、電、氣、暖設施齊全。還特別說明對分期開發的項目，其養老設施應滿足在住宅總規模完成50%之前同步建設完成且取得民政部門驗收意見。
驗收單位為民政部門，這下子民政部就真的成為香餑餑了，你懂得！
解讀5_明確提出無償移交產權，資產國有化
新建住宅小區項目建設單位取得民政部門驗收合格意見后，應及時向區民政部門提交養老設施移交清單、無償移交產權，并于60日內完成移交工作，并與區民政局簽署《配建養老設施工程資料移交清單》和《移交證明書》，按要求到民政部門辦理配建養老設施移交手續，并簽署《配建養老設施工程資料移交清單》和《移交證明書》的，國土部門暫緩辦理住宅小區不動產登記手續。
這里表達了兩個核心內容，第一就是無償移交給國家，第二就是不移交的話不給你辦理不動產登記，這下子開發商就懵了，政府也真有招數，佩服，為了養老服務業發展，蠻拼的。
解讀6_公建民營制度化，品牌機構連鎖化成為大趨勢
可以預計的是未來民政部部門手里將會有很多優質的養老服務設施資產，這些資產將按照公建民營的方式推向市場，采取品牌機構連鎖運營的方式，選擇具有廣泛影響力和品牌效應的養老企業、社會組織作為運營方，保證服務質量和效益。
這將會是全國優秀養老運營服務機構的春天，北京已經開始執行，相信全國各地陸陸續續都會效仿，根據實際情況制定政策，開發商和運營機構要持續關注，了解政策、研究政策、緊跟政策、運用政策，肯定可以在養老產業的藍海里分一杯羹。
意味著北京市民政部門對新建住宅小區配套養老設施從規劃、驗收、移交、管理監督都會全程參與。而且各區均會成立由區主管領導任組長，區民政、發展改革、國土、規劃、住房城鄉建設等部門組成的工作領導機制。
改變過去管理混亂，都是主管單位都不“主管”事的的的局面。從頂層設計角度來說，確立了以民政部門為核心的牽頭實施主體，將會大大增強政策落地的可能性和現實意義。
解讀2_明確了適用范圍
北京行政區域內新建居住項目，在土地儲備整理階段的規劃條件或土地公開交易條件中明確由建設單位建設的配套養老設施的建設、移交和管理工作。
這里特指新建項目，已經建設完成的住宅項目不在本次規定范圍。如果翻閱2013年國發[2013]35號《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》，對老城區和已建成居住（小）區做了特別說明，要求凡老城區和已建成居住（小）區無養老服務設施或現有設施沒有達到規劃和建設指標要求的，要限期通過購置、置換、租賃等方式開辟養老服務設施，不得挪作他用。
實際上幾乎沒有企業執行購置、置換、租賃等方式開辟養老服務設，這個文件除了指導意義，也只能束之高閣。而這次北京出臺的文件也并沒有特別指出這些老項目如何處理，我個人猜測主管部門可能覺得這樣作要求推動難度太大，所以不再強制要求。也可能有其他要求，至少這次沒有特別指出。
解讀3_養老服務設施成為土地土地上市交易、劃撥或協議出讓的前提條件
國土部門將規劃部門確定的規劃條件、民政部門確定的配建養老設施建設類型和移交方式一并作為土地上市交易、劃撥或協議出讓的前提條件，告知土地使用人，并在劃撥決定書或土地出讓合同中予以明確。
也就是說今后在北京地區搞住宅小區開發，不管你愿不愿做養老，拿地的時候都要配套建設養老服務設施，而且還規定將配建的養老設施設置在通風、采光條件較好、區域相對獨立、便于老年人生活的位置。
2013年出臺35號文件里規定了具體的參數必須按照人均用地不少于0.1平方米的標準，分區分級規劃設置養老服務設施。在北京做地產的朋友，算一下自己項目的養老配套大概有多少吧。但是，實話實說，5環內還有多少新建的項目和土地，呵呵！
解讀4_明確養老服務設施驗收交付標準
交付的設施要求達到簡單裝修、入住即可使用的標準，墻體四白落地，平整水泥地面，門窗和廁所完善，水、電、氣、暖設施齊全。還特別說明對分期開發的項目，其養老設施應滿足在住宅總規模完成50%之前同步建設完成且取得民政部門驗收意見。
驗收單位為民政部門，這下子民政部就真的成為香餑餑了，你懂得！
解讀5_明確提出無償移交產權，資產國有化
新建住宅小區項目建設單位取得民政部門驗收合格意見后，應及時向區民政部門提交養老設施移交清單、無償移交產權，并于60日內完成移交工作，并與區民政局簽署《配建養老設施工程資料移交清單》和《移交證明書》，按要求到民政部門辦理配建養老設施移交手續，并簽署《配建養老設施工程資料移交清單》和《移交證明書》的，國土部門暫緩辦理住宅小區不動產登記手續。
這里表達了兩個核心內容，第一就是無償移交給國家，第二就是不移交的話不給你辦理不動產登記，這下子開發商就懵了，政府也真有招數，佩服，為了養老服務業發展，蠻拼的。
解讀6_公建民營制度化，品牌機構連鎖化成為大趨勢
可以預計的是未來民政部部門手里將會有很多優質的養老服務設施資產，這些資產將按照公建民營的方式推向市場，采取品牌機構連鎖運營的方式，選擇具有廣泛影響力和品牌效應的養老企業、社會組織作為運營方，保證服務質量和效益。
這將會是全國優秀養老運營服務機構的春天，北京已經開始執行，相信全國各地陸陸續續都會效仿，根據實際情況制定政策，開發商和運營機構要持續關注，了解政策、研究政策、緊跟政策、運用政策，肯定可以在養老產業的藍海里分一杯羹。
（原創文章，轉載表明出處，作者：邱浩）
