養(yǎng)老地產(chǎn)輕資產(chǎn)運營的實施路徑
“輕資產(chǎn)運營”不是一個新概念，從地產(chǎn)到文旅，從餐飲到零售，幾乎各行各業(yè)都在打造自己的專屬輕資產(chǎn)模式。相比之下，養(yǎng)老地產(chǎn)作為近幾年才火熱起來的新興領域，輕資產(chǎn)運營模式尚在一步一個腳印地探索和積累之中。
那么，輕資產(chǎn)到底有多“輕”呢？其實，這里的“輕”是相對論，是相對于傳統(tǒng)地產(chǎn)的“重資產(chǎn)”（大投入、大建設、大風險）而言的，更加強調(diào)通過發(fā)揮企業(yè)的軟實力（特別是品牌價值）及在某一方面的核心競爭力（比較優(yōu)勢），獲取相應的投資回報。
簡言之，花小錢，辦大事。不過，“輕資產(chǎn)”絕不意味著不用投入（資金、技術、人力等）或是占便宜，一家優(yōu)秀的輕資產(chǎn)運營企業(yè)可以做到“重于泰山”。對養(yǎng)老地產(chǎn)而言，輕資產(chǎn)運營具體包括產(chǎn)業(yè)研究、規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)運營、資本運作、資源整合、產(chǎn)業(yè)服務等方面內(nèi)容。
為什么越來越多的養(yǎng)老地產(chǎn)投資商向“輕”看齊？是趨勢的必然還是機遇的偶然？
首先，基于養(yǎng)老地產(chǎn)本身的開發(fā)周期長、資金投入大的特點，以及近兩年地產(chǎn)行業(yè)利潤率的持續(xù)下降，“大興土木”的重資產(chǎn)開發(fā)受限。
其次，土地指標有限，特別是大城市更為吃緊，在此背景下，養(yǎng)老用地競拍自然更為激烈，使得最終拍賣價格高于土地出讓底價，溢價顯著。加之土地政策日趨嚴格，“拿地難”倒逼養(yǎng)老地產(chǎn)商尋找新的業(yè)務方向，輕資產(chǎn)運營確實是一個不錯的選擇。
再次，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過二十余年的發(fā)展，已經(jīng)進入到“二次創(chuàng)業(yè)”階段。如果說養(yǎng)老地產(chǎn)上半場拼的是規(guī)模、速度、土地，圍繞“地產(chǎn)”轉(zhuǎn)圈圈。那么，隨著越來越多的企業(yè)（特別是新興房企、金融企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)等）加入養(yǎng)老地產(chǎn)大軍，下半場的游戲規(guī)則悄然發(fā)生改變。誰能把養(yǎng)老的文章做到極致，誰才能真正在行業(yè)洗牌中脫穎而出。換言之，輕資產(chǎn)運營已成為衡量企業(yè)能力的重要指標。
當下，養(yǎng)老地產(chǎn)實施輕資產(chǎn)運營模式，有以下4種路徑。
一是盤活存量資產(chǎn)。
目前存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)型養(yǎng)老政策尤為利好。可以轉(zhuǎn)型養(yǎng)老的存量資產(chǎn)主要為以下幾種：工業(yè)用地、社區(qū)服務用地、公共事業(yè)用地、公益用地、爛尾樓盤、辦公樓、公用設施用地、園林地域、存量酒店及度假村、集體用地、旅游用地。
其中涉及最多且具有代表性的為工業(yè)用地、公共事業(yè)用地和辦公樓，不少央企及地方國企，皆根據(jù)自有存量用地的特色屬性，通過各種合作與開發(fā)方式，從土地獲取方面實踐著輕資產(chǎn)化。
二是發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)金融。
面對我國億萬級的養(yǎng)老消費市場，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的“銀發(fā)經(jīng)濟”也逐漸成為諸多金融機構(gòu)布局的必爭之地。部分金融機構(gòu)進入養(yǎng)老地產(chǎn)，開始探索新型盈利模式，但整體處于初級階段。
通過金融產(chǎn)品的購買，體現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)入住權(quán)或相關使用權(quán)，由金融機構(gòu)進行資金運行，這是養(yǎng)老地產(chǎn)金融的運營模式。
三是發(fā)展“互聯(lián)網(wǎng)+”思維。
隨著互聯(lián)網(wǎng)和信息技術的快速發(fā)展，養(yǎng)老服務行業(yè)搭上互聯(lián)網(wǎng)這輛“快車”，養(yǎng)老模式將更加智慧化發(fā)展。借助互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)項目，將大數(shù)據(jù)和定位技術引入養(yǎng)老地產(chǎn)項目，通過數(shù)據(jù)分析促進資源的整合利用、提高照護效率、促進服務質(zhì)量，打造符合老齡人的宜居環(huán)境，更好地為企業(yè)服務。
四是合作、并購布局。
隨著我國老齡化程度的逐漸加快，養(yǎng)老改革也在加速推進，而這釋放的萬億養(yǎng)老市場有待挖掘。對于已布局、即將布局養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)來說，強強聯(lián)合成為行業(yè)發(fā)展首選，同時資金實力雄厚的企業(yè)亦通過并購的方式實現(xiàn)對養(yǎng)老地產(chǎn)的快速布局。
例如，房地產(chǎn)企業(yè)與銀行合作，利用房地產(chǎn)企業(yè)在全國布局、資源整合優(yōu)勢以及銀行在金融服務的優(yōu)勢，有助于增強其在養(yǎng)老市場的行業(yè)競爭力，從而促進了養(yǎng)老地產(chǎn)的輕資產(chǎn)模式發(fā)展。
綜上，當追求輕資產(chǎn)的方向已在業(yè)內(nèi)達成共識，“輕”與“重”并非“水火不容”的對立面，而是一種可以兼容的狀態(tài)。區(qū)別在于其所占的比例大小，是以輕帶重、以重帶輕還是輕重并舉。
對養(yǎng)老地產(chǎn)商而言，向輕資產(chǎn)運營轉(zhuǎn)變，也不意味著對于重資產(chǎn)的絕對放棄。
把核心業(yè)務做強、做大、做重，輔助業(yè)務自然就會輕起來，沒有重的板塊扎根落地，完全輕飄飄、空蕩蕩的，不會有任何的希望和未來發(fā)展。
