投資必讀，寸土寸金的主城區開辦養老機構，這9種建設模式可借鑒
當前，養老機構遍地開花，很多人嗅到了中心城區投資運營養老機構的商機，于是城區當中大量的閑置物業都被考慮用于養老服務設施建設，這就導致很多城市養老服務設施有三個明顯趨勢:
2.社區養老服務設施的9種建設模式
經分析，建設模式主要有四種形式:一是功能置換，二是原址擴建，三是空地新建，四是社會資源整合，合計9種模式。
其中，每種類別針對現實的差異還有不同的實現形式，所有的建設模式都基于兩個設計要點:一是增加的養老服務設施無論在規模上還是功能上都應與社區本身匹配；二是其建設或改造成本應控制在一定范圍，以保證其經濟性和實用性。
功能置換
“功能置換”是多種建設模式中最常見也最易實現的模式，但在功能用房緊缺的情況下往往伴隨著“原址擴建”。
（1）居住單元的功能置換
主要指對原居住單元的內部空間進行功能置換和適老化改造，形成老年公寓、托老所或是日間照料中心。這種置換模式不但能較好地保留小區原有的居住環境，還能有效提升其使用的便利性和可達性。
（2）運營不佳店面的功能置換
不少社區都存在一些商鋪、餐館因地理位置不佳或是運營失敗導致生意清淡、面臨倒閉的現象，如將這些店面全部或部分置換為老年活動室、老年食堂，就可以在有限的土地資源上將設施的效益發揮到最大，原本失活的店面也能重新樹立價值。
（3）沿街商鋪的功能置換
在整個街道中，沿街商鋪的位置一般開放性好、標識度高、可達性佳。而且，當這條道路位于兩個或兩個以上社區交界位置時，其土地資源的使用效率將遠高于社區內的其他位置。如果能將其中幾個商鋪改造為養老服務設施，那么它的輻射范圍可覆蓋到周邊幾個社區，設施的效益也會大幅度提升，對街道社區養老的發展有較大幫助。
（4）社區服務中心內的功能置換
對于占地面積不大的設施，譬如老年服務中心站、服務站，可以通過在社區服務中心增設功能用房或是開設服務窗口的形式滿足。這樣不僅能節約設施的建設成本，也有效提高了社區服務中心的管理效率和使用效率。
原址擴建
（5）原址擴建
當社區老年人口數量增加，老齡化程度加深時，養老服務設施的面積、床位和配套功能往往處于滯后狀態，滿足不了當下的規范指標。在這種情況下，可以通過原址擴建的方式來滿足老年人需求。相較空地新建，這種建設模式能有效節約土地資源和建設資源。
日本結緣多摩平老年公寓就是很成熟的擴建案例，設計者在老年公寓東側擴建了大約400平方米的兩個配套附屬設施用房，分別是“集會食堂”和“小規模多功能居家介護設施”，完美解決了設施原本面積緊張、功能缺失的問題(見下圖)。
空地新建
（6）空地新建
空地新建適用于兩種情況:一是在居住單元底層架空區域中新增功能用房；二是在社區規模較大、土地資源豐富的情況下，在空地上建設大規模綜合型養老服務設施。
社會資源整合
（7）將養老院及托老所與幼兒園、學校并設
在人口呈現負增長且深度老齡化的若干年后，將幼兒園或學校與養老服務設施連接起來，有效利用既有建筑擴大其面積，不僅能滿足老人渴望與兒童相處的親子心理，還可以將養老設施和幼兒園統一建設、規劃、管理，節約建筑與和管理成本。如日本幸朋院老人院就是這方面的典范(見下圖)。
（8）社區與連鎖酒店合作打造居家養老服務中心
兩者合作推出日托養老和上門家政等多種服務類型，由社區委托，連鎖酒店統一管理和運營，采用購買服務、社區補貼的形式，有效節約建設成本，充分利用空間資源。
（9）社區與快餐連鎖店合作打造銀發餐廳
街道利用轄區單位資源，以共建共享的模式合作建設老年食堂:由餐飲店統一管理和運營，街道社區提供補貼，解決老小區土地資源緊缺的問題，降低建設成本、提高運營效率。另外，銀發餐廳還可以提供訂餐送餐服務。
3.結語
城市建成社區，特別是老社區，在養老設施需求、建設條件方面的差異性決定了社區養老設施規劃布局與建設模式必須走多元化的路子。社區養老服務設施的分布模式建立在社區老年人口百分率、社區規模和社區形態等基礎條件之上，每個社區的分布模式都具有獨特性、非單一性。
理想的分布模式往往能有效指導社區的設施建設方向并提高其使用效率，降低管理成本，社區養老服務設施的建設模式也都依托于此。在建設預算內，選擇適合的建設模式，能充分利用土地資源和社會資源，節約建造成本，避免浪費。
《養老產業投資開發與運營管理操作指南》
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