干貨丨首次公開，萬科社區化養老服務實踐經驗總結
時間:2017-06-06 09:34來源:厚樸養老產業研究中心 作者:厚樸團隊 點擊:次
養老模式的轉變
由于家庭的小型化，子女與父母分開居住，從而形成許多“空巢”家庭或獨居家庭，給照顧老年人帶來不便。但如果離開自己熟悉的生活環境，長期住在護理院、養老院等養護機構的老年人中，不少人患有抑郁癥癥狀，其健康狀況和生活質量都不理想。研究顯示，有抑郁癥癥狀的老年人在醫療、社會活動、身體功能以及生活質量等方面都面臨嚴重問題。
養老行業3大誤區
1. 養老，規模化
養老單體項目動輒上千，甚至上萬張床位是目前養老項目的開發趨勢，但這種大規模、集中式養老項目卻形成孤立的“老人城”，與市場需求存在偏差。
2.養老，自理化
候鳥式養老、分時度假的概念成為越來越多養老項目的噱頭，然而，真正的養老需求卻是那些失能、失智，具有剛性需求的老人和家庭。
3.養老，機構化
養老機構酒店化、養老機構醫院化是目前養老項目的形象類比，然而，真正的養老機構應該像家，是一個有溫情，有幸福感的養老居所。
萬科養老理念
1、 機構養老社區化、機構養老家庭化
2、 以養老機構(主要為護理型)為平臺，輻射具有居家養老、社區養老需求的社區家庭。
3、 養老設施建設與社區服務配套相結合，平臺開放，資源共享。
萬科“三位一體”養老服務體系
1、 社區嵌入式小型機構
根據社區區位、規模、老齡化程度等因素，針對老舊社區回購配套，針對新社區配套建設“社區嵌入式小型機構”，配備老年餐桌、日托中心、活動中心等服務設施，提供24小時長期照顧、日托、喘息服務、老年餐飲、健康管理等服務。
2、 城市養老服務綜合體
建立“自理公寓+護理公寓+商業配套+醫療配套”為一體的城市養老服務綜合體，以其為社區服務中心，在針對全齡老年人服務的基礎上，提供社區綜合性配套服務。
3、 全齡化養老服務社區
建立大規模養老社區，其中針對老年人，配備親子兩代居、居家型養老公寓、醫療機構、養老機構、老年大學、老年餐廳、戶外健身場等一系列養老服務配套，整個社區進行適老化配套。
萬科實踐
北京萬科針對自己二十多個已入住小區老齡人口做了認真翔實的調查、了解這一特殊客戶群體的實際需求之后，認為解決養老保障的基點應放在社區，形成一種全新的社區養老模式——社區全齡化養老體系系統工程。
(一)機構養老社區化
社區是老年人的基本活動場所和生活空間，依托社區就近進行生活照顧、醫療保健及精神慰藉等方面的服務，是解決老年人養老問題、適應老人及其家庭需求，提高老年人生活質量的現實需要。因此，為完成這一目標，北京萬科將本著就近原則，在全市新建小區有部分有條件的在建小區內，根據小區的建設規模及人口規模持有一至若干幢包括住宅、商業樓棟在內的資源，主動放棄傳統的快速銷售、快速回款運作模式，而是站在貢獻社會、服務小區，使社會整體福利最大化的角度，將這一部分開發商的自有資產用作服務于本小區的養老設施。
在老人居住小區內設置養老機構，可避免老人離開自己熟悉的生活環境，迫使自己去適應新的生活方式，且老人可根據自己的個性化需求定制租期，最大程度上滿足老人生理與心理的雙重需求。
(二)融合社區現有商業配套服務體系，提供全齡化養老服務
除了優質的硬件設施，我們也將站在老人的角度，將“健康生活&護理”作為我們養老業務的核心組件之一，形成以精細化護理服務為特征的養老機構，為此我們一方面將所有用作養老樓棟的1~2層將重新設計，建立針對老人的特殊設備及功能用房，包括但不限于長者健身房、長者多媒體娛樂室、長者移動互聯網，并與萬科已在社區上形成一定品牌效應的社區商業聯動，打造一體化綜合配套服務，建立適合長者生活的圈子。
(三)整合全市優質醫療資源，提供社區專業養老照護服務
我們已與北京多家著名醫院及醫療護理機構簽定戰略合作協議，將醫院的資源延伸到社區，為社區內的老人提供高水平的醫療服務奠定了基礎。未來社區養老提供醫療服務除能治療老年人的一般性疾病外，還需具備針對老年突發性疾病緊急搶救的能力，如需轉院還應有急救車送往市內醫院，對老年常見病(如心腦血管疾病、糖尿病、老年癡呆等)提供日常保健咨詢，定期舉辦保健講座，定期外請老年病專家前來坐診。將醫療服務與養老服務設施相結合，滿足社區老齡人口對醫療康復、老年護理、臨終關懷、健康咨詢、養生等服務需求，并以社區為單位有針對性的開展老年康復護理服務試點。
(四)提供居家、社區、機構一體化養老服務。
社區化養老的優勢是既可以為不愿長期居住在集中養老院，但又有短期居住需求的老年人提供就近便利的服務。比如剛剛出院的老年人需特殊照顧手段的老人及短期無人照料老人，通過搭建的社區養老康復護理體系，開展日間照料或短期托管服務，并能過與高水平專項醫療機構合作，為社區居民提供術后康復、保健、老年護理、短期看護等服務，利用醫療專業能力，使其發展成為獨特的醫療康復基地及老年人短期護理專業流動站。又可以根據周邊社區和社會的需求擴展成機構養老功能。比如我們預留部份養老公寓，當長期居住需求達到一定數量時，可以開放這些養老公寓作為機構養老設施。
萬科養老產品的九大核心指標
九項核心指標是從一個投資開發和運營的的養老機構到底應該用哪些項目控制，萬科提煉九項最核心的。
第一，建筑規模，總面積應該是在5000-10000㎡。
第二，公共區域占比的面積，應該是小于55%。
第三，床均的建筑面積是40㎡。
第四，萬科老人的構成比例應該是有活躍，半護理和全護理型的，比例是各占1/3。
第五，因為萬科老人的結構，萬科計算出來萬科的護理能力應該是總護理角度來看，應該是1：4-1：5左右，萬科還把整個機構的員工加上的話，差不多是1：2的標準。
第六，萬科的單方成本的控制。假設萬科新建這樣一個養老機構，單方成本控制在8000塊錢左右/㎡。
第七，運營收支平衡點，有運營的若干機構大概入住率達到75%左右達到收支平衡。
第八，EBIDTA是基于建立投資標準，控制在5%以上。
第九，對于客戶來說，養老機構的定位還是服務于普通大眾，所以萬科的人均月床位收費基本是6000-10000左右的標準，并不是很高端的。這些收費可以保證萬科的服務品質，這個包括床位費和護理費。
