關于改造型養老項目，看完本文再下手開工！！
改造型養老項目是否可以投資，關鍵在于對項目前期的可行性分析。
今天給大家所描述的可行性分析不是指傳統意義上的《xxxx養老項目可行性分析報告》，因為這類報告多數情況下是為了發改委立項而編寫的，不具備現實操作的可能性。
美國著名的養老大亨吉姆·穆爾曾經對改造類的項目有過這樣一段描述：“如果你準備投資一個改造型的養老項目，請記好你的安全帶并作最壞的打算，因為大多數人過于熱衷于改造物業本身，而忽視了對市場風險的客觀評估，這是災難性的。”
對于動輒幾千萬投資的養老項目，需要建立在充分的市場調研基礎上才能使各個研究結論具有說服力并且能最終落地，這也是對投資項目負責的具體體現。否則，一旦出現偏差將造成巨大的投資沉沒成本發生。
如果你手邊剛好有一個閑置的物業，而且自己打算投資養老院，這時候一定不要高興的太早，誘人的機會往往伴隨著高風險，在你開工前，你需要搞明白一些問題。
何為閑置物業？
注：圖片來源網絡，與文章無關
既然已被打入閑置物業的冷宮，說明它現在具備的商業價值就遠遠低于原本建筑形態的價值，如果它還存在一定的商業價值，我想大多數人不會輕易投資養老院。這也反映了當下我國養老產業的一個現狀，那就是大多數投資人本意并不是為了做養老，如果有更好的投資機會，會做養老嗎？后面會講到一個案例。
繼續說我們的“冷宮”，呵呵。
去年國土資源部辦公廳關于印發 《養老服務設施用地指導意見》的通知，特別說明：“企事業單位、個人對城鎮現有空閑的廠房、學校、社區用房等進行改造和利用，興辦養老服務機構”。實際上閑置物業還包括經營不善的酒店、空置率很高的休閑度假區客房、三四線城市賣不掉的爛尾樓等，都屬于閑置物業。這些閑置的資產無法變現，本身就是一個老大難問題，這個時候再去做養老，進行二次投資，真的可以嗎？
回答好這五類問題再開工也不遲。
第一、具有不可替代性
在相對成熟的市場范圍內，結合你的床位數，如果你的項目輻射的區域是方圓5公里，周邊的十幾個社區，那么你就要考慮在你的“地盤”里，如果有人新建一個項目（特別說明：非改建項目），而且價格上你沒有任何優勢。你要考慮清楚是否做這個事情，因為新建的項目在服務理念、建筑結構、裝修上更吸引老人，不管你成不承認，這就是事實。
不可替代性主要表現在核心競爭力，比如你的物業里有一個小花園，戶外活動空間較大，那就會更加吸引老人或者子女青睞，這也印證了我之前說的觀點：客戶在對比幾家養老院后，關注點一定是在誰家有特殊的地方，而不是對比你們都有棋牌室。
注：圖片來源網絡，與文章無關
舉一個反面的不可替代性案例，前一段時間受邀去評估一個縣城里的商務酒店，目前處于半經營狀態，客人不是很多（老板說城北去年剛剛開了幾家新酒店，對他簡直是災難性的打擊），老板想盤活這個資產，投幾百萬改造一下（這樣的出發點，很難做好養老院，因為投資者看不到服務才是核心）。
我看過后建議不要再投資養老了，養老也很難做滴。首先酒店的位置是非常好的，臨街，也在縣城比較繁華的區域，但是沒有院子，孤零零的一棟建筑物，從大堂進去電梯然后走進通道，狹窄的過道輪椅雙向通過都很難，采光極差，很灰暗，走廊兩側都是房間，很擁擠、很壓抑。如果直接出門曬太陽，意外風險問題又得不到保障。
我在思考：難道要老人一年365天24小時都在這棟樓嗎？你會把你的父母送過來嗎？
答案是否定的。
第二、打消負面影響
你的物業成為閑置，一定有深層次的原因，找到這個原因，然后做個對比，未來如果做養老院會不會也被“閑置”或者不看好。我經常舉一個很極端的例子，如果這個物業里原來發生過謀殺案，而被大家拒絕，請不要再做養老了，因為老人更加迷信這些內容。再舉一個例子，如果這里原來因為緊鄰火車道或者快速通道，車來車往，噪音比較大，短時間內改變不了現狀，請你也不要做養老。再比如原來附近有化工廠，物業閑置了，但是后來化工廠外遷，你的機會或許來了，可以考慮做養老，但是不要忘記上面講的第一條。
再給大家舉一個例子，關于醫院投資養老院的事情，醫養結合本來是挺好的事情，這個醫院的后面有個3000多平方的病房區，準備接收失能和半失能老人，房間裝修也不錯，但是入住率就是不高基本上還是那些需要康復的人在這邊短住，我問院長你們這里為啥入住率這么低，院長說本來想著醫養結合模式更定會很受歡迎，但是實際上觀念里老百姓還是排斥的，再加上后面還有一個停尸房，救護車每天呼呼地叫著，不僅僅是子女很難接受，更重要的是老人受不了，負面情緒太重。
你有考慮過這個問題嗎？如果你非要在醫院里做養老，請認真設計好自己的服務產品和目標人群，養老的本質是要延續有質量的晚年生活，而非僅僅停留在醫療護理上。
第三、改造型總成本低于新建總成本
有些人在算這個帳的時候都有一個誤區，總覺得改造型項目肯定比新建項目投資少，如果你是這樣思考的，建議你立即停止這樣愚蠢的想法。具體原因我不在這里詳細說明，因為關于財務測算咱們可以講上一天一夜，有機會給大家詳細講解養老項目的投入產出分析。
有一點你可以注意，那就是在你改建項目的過程中一定要做好裝修改造實施方案，切不可拍腦袋想到哪里就改哪里，因為你改著改著就會發現，越深入越麻煩，越麻煩越花錢。這就是改造項目的特點，一不小心幾十萬、幾百萬就沒了。原本指望節省一次性投資來提高自己的價格優勢，到最后項目品質感也沒有提上來，自己的價格和競爭對手相差無幾，甚至為了平衡理論上的財務報表，而把價格定的過高，價格高了，人也就相對少了。
在養老這條路上漸行漸遠，悔恨不已。
第四、避免物業空間和建筑結構先天性缺陷
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建筑物設計使用年限是多少，目前已經用了多少年？
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建筑物是框架結構還是磚混結構，部分關鍵位置的墻體能不能打通？
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有沒有電梯井，能不能安裝醫用電梯或外掛電梯？
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過道、房門寬度夠不夠，如果不夠用，能不能拓寬？
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消防、上下水是否符合要求，能不能改？
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樓內各功能用房如臥室與衛生間高差大不大？
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相鄰樓宇之間通道有沒有高差，如果有的話能不能改？
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相鄰建筑物之間有沒有高差，如果有怎么解決無障礙交通？
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如果能夠改動，結構布局，改造裝修成本高不高？
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如果不能改動，住建局或規劃局是否同意推倒重建？
……
這些問題一定要搞清楚，因為開弓沒有回頭箭，一旦動工就要往里面砸銀子了。
第五、其它類別
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所處地段未來規劃
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物業產權歸屬
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土地性質與可使用年限
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周邊居民態度等。
以上這些問題都思考清楚了，你覺得萬事大吉了嗎？恰恰相反，這才剛剛開始，就像文章開頭說的那樣，如果你過多沉浸在物業本身而忽略市場的感受，那就要小心了，因為消費者基本上不會關注投資方為改造現有結構進行的必要權衡和妥協，唯一被消費市場考量的是最終的產品或者服務的感知價值和實實在在的利益。
如果你想讓你的項目更好實施，并以良好的形象向世人展示，那重點關注那些真正要來入住你養老院的人，或者重點關注影響老人入住的子女。
假如物業已經確定，那就開始著手研究未來服務的目標人群是那些人？他們的年齡階段70+？80+？90+？他們都有哪些特點？他們需要什么類型的服務產品？他們的關注點在哪里？
這就是要求你的團隊必須認真研究未來項目的主力客群，并根據他們的需求設計服務項目。這樣才能把你選好的物業推向正確的方向。因為今天給大家分享的是如何判斷改造型養老項目的可行性，至于未來如何做好，路還需要自己走。但請記住下面這段話，可以保證你的項目不會走入歧途。
請記住：客戶不會關心他看不到的東西或者他有意不關注你想讓他關注的東西；他關心或者感受到的僅僅是產品、價格、服務、價值。
