高層建筑做養老的3個案例、2大模式與7大要點（干貨詳解）
時間:2017-04-07 09:53來源:中國養老周刊 作者:厚樸養老產業研究 點擊:次
3個案例
（1）日本豐洲老人公寓——多元復合功能
木下株式會社開發的豐洲老人公寓位于東京市中心，瀕臨東京灣，是日本著名的高端住宅型收費老人公寓。該公寓于2011年開始營業，周邊的配套服務設施齊全，臨近銀座、日本橋2個繁華商業區，1km范圍內有大型醫院、公園和文化娛樂建筑等公共設施，距離軌道樂町線豐洲站約700m(圖3)。
豐洲老人公寓是一棟地上23層、地下1層的功能復合型高層建筑，占地面積為6577㎡，容積率為4.9。該公寓占用土地面積很小，其高層式的老年居住模式提升了市中心土地的使用效率。公寓地下部分為車庫，地面部分從底部到頂部分別為管理與設備用房及停車庫(1層)、普通家庭租賃住宅(2～9層)、酒店式公寓(10～12層)、老年公寓(13～23層)(圖4)。
這種多種功能復合布局的方式，通過不同產品的組合，與功能相對單一的開發模式相比，能在一定程度上降低項目的運營風險。此外，不同功能的樓層分別設置了獨立的出入口與門廳，分離了不同人流的出入流線，避免了不同功能的混雜穿插，減少了相互間的影響與干擾。
該公寓包含3種不同功能的部分，因此不同年齡層次人群能在一定程度上實現混合居??；同時，公寓戶型多樣，面積從46㎡到109㎡不等，能滿足空巢單身老人乃至多代人共同居住的需求。此外，混合型的居住模式在一定程度上減少了老年人與社會的分離，使老年人接觸到不同年齡層次的人群，減少孤獨感和失落感。
（2）韓國老年公寓“The Classic500”——與酒店項目結合開發
建國財團開發運營的“The Classic500”老年公寓項目位于首爾市主城區，在地鐵2號線和7號線交匯處，于2009年營業。公寓周邊500m范圍內有百貨、影院、超市和藝術中心等公共設施(圖5)。
該公寓為50層的超高層建筑，轉變了養老住宅都是中低層建筑的傳統養老居住觀念。建筑總面積為158678㎡，地上分別為2棟50層(A樓)和40層(B樓)的高層建筑，地下6層(圖6)。此種模式高效地利用了該商業用地，并獲得了市場的認可，在2013年實現了100%入住率。
該公寓是與酒店項目結合開發的項目，其中，老年公寓位于A樓的21～50層(170戶)、B樓的5～40層(210戶)，共380戶，主要面向健康老年人。A樓的5～20層是六星級的賓塔酒店，可方便子女來探望時臨時下榻。兩部分功能適當進行了分隔，有各自獨立的接待廳。老年公寓通過最大限度利用周邊設施來滿足老年人的各種活動需求。
由于項目開發主體為建國財團，且緊鄰韓國知名大學—建國大學，因此老年人能享用建國大學的配套設施。此外，老年公寓還可共享酒店的眾多設施。公寓4層及以下裙樓和部分地下空間是酒店配套設施和各種服務設施。
公寓裙房中設置有餐廳(老年人專用食堂、對外經營性餐廳)、醫療護理中心、圖書室、課室、棋牌室和影音室等服務設施；地下1層設有9000㎡的健身中心、溫泉SPA、模擬高爾夫球場(配有休息空間、更衣室)和運動治療室等。A、B樓之間的裙房頂部設置有戶外游泳池，老年人和酒店顧客均可使用。
（3）香港“樂融軒”——老幼共融
香港房屋協會推出的“樂融軒”樓盤于2013年開售，位于香港島東區筲箕灣(圖7)。該項目是香港房屋協會首個私人住宅與長者屋混合的項目，與出售、出租單位混合開發，已經全部售罄或租出。
如圖8所示，該項目主體為1棟單體樓，地下2層，地上42層。地下2層設有停車場；G層為入口大堂、商鋪和停車場；1～2層為商場；3層和5層為會所；12～42層為出售型的普通住宅單元(約220個單位)；6～11層為出租型的長者單元(共60個單位)；5層和11層上各設有轉換層，使不同功能的建筑層實現適當的分離。
長者單元為老年人提供家庭式的綜合房屋及護理服務，并且擁有無障礙設施，配置有緊急呼叫設施等專為老年人設置的家具設備。同時，長者單元樓層內增設有綠化空間，為老年人提供舒適的活動環境。
當子女購買了樓上的普通住宅，父母可優先租住樓下的長者單元。子女和父母能夠擁有私人的生活空間，同時又可以相互照顧，實現“一碗湯”的養老居住模式。家庭中的老、中、青成員能互相關心和照顧，達到“老幼共融”的目標。
大樓3層的公共設施包括室外游泳池、恒溫池、園藝花園和平臺花園，5層設置有健身區、兒童游戲室和活動室。普通住宅單元住戶和長者單元內的老年人共用這些服務設施，一方面能節約設施的建筑空間，提高設施使用效率；另一方面能增加老年人與其他年齡層次人群接觸和交流的機會。
2大模式
（1）“普通住宅社區+老幼共融型公寓”模式
“普通住宅社區+老幼共融型公寓”模式是指通過在中心區的普通住宅社區中設置一棟或數棟“老幼共融”型公寓，兒女可居住在普通住宅社區中或“老幼共融”型公寓的高層，父母居住在有適老設計的“老幼共融”型公寓低層中，形成“一碗湯”的養老居住模式(圖9)。
與香港的“樂融軒”相似，這種公寓模式鼓勵老年人與子女、親屬居住在同一棟樓的不同樓層，既方便日常往來、互相照顧，又很好地維持了代際關系，起到“老幼共融”的效果；既保證各自有一定獨立完整的私人空間，又確保了兩代人擁有各自的自由生活。
“老幼共融”型公寓主要包括公共服務設施層、養老服務設施層、護理型老年居住層、適老居住層和普通居住層。
如圖10所示，公寓底部1～2層為公共服務設施層，包括商業、幼兒園、餐廳和健身活動會所等服務設施，為所有年齡層次的人群服務；
公共服務設施層上的1～2層為養老服務設施層，提供老年人日間照料中心、社區醫療保健室和老年人活動中心等服務設施；
其上可設置2～4層護理型老年居住層，一般為出租型物業，有專業的運營機構為身體不能自理的老年人提供24小時的專業照護；
護理型老年居住層上可設置4～6層適老居住層，主要為自理型老年人提供居住場所，硬件上有適合老年人居住的適老設計，同時可為他們提供日常上門居家服務，當老年人身體狀況變差的時候，可以搬到護理型老年居住層，不必離開自己熟悉的生活環境和鄰里，同時減輕子女照顧老人的巨大壓力；
頂部為普通居住層，該層住戶的家屬有優先租用該樓棟老年單元的權利。
相關研究發現，老年人集中居住在養老機構，容易形成多種心理上的負面情緒，因此國內外越來越多專家與學者提倡老年人與年青人的混合居住模式。
結合案例，老人居住單位(包括護理型老年居住單位和適老型居住單位)不宜超過住宅總居住單位的50%，一般為20%～50%，具體比例可根據項目定位與社區其他居住類型綜合考慮確定。
（2）“商業地塊+商住型復合老年公寓”模式
“商業地塊+商住型復合老年公寓”模式是指在附近有醫療設施的商業地塊設置一棟或數棟商住型復合老年公寓，使老年人能享受到商業設施帶來的便捷生活(圖11)。
舊城中心區在經過舊城改造后居住用地較少，在商業用地中插入養老居住的方式能滿足更多老年人在城市中心區居住的需求。這種模式與日本的豐洲老人公寓和韓國的“The Classic500”相似，已成為高端人群享受健康養老服務的新途徑。
商住型復合老年公寓包括商業設施層、服務設施層、護理型老年居住層、適老居住層、酒店式公寓或酒店。
如圖12所示，底部為2～3層的商業設施層；商業設施層裙樓中設置1～2層服務設施層，配置老年公寓設施和酒店式公寓或酒店的設施；
服務設施層上面為2～4層的護理型老年居住層，其上再設置4～6層的適老居住層，護理型老年居住單元和適老居住單元的特點與“老幼共融”型公寓的特點類似，只是產權性質略有不同；
頂部為酒店式公寓或酒店，部分酒店式公寓或酒店的專用設施可設置在頂層或屋頂層。同時，根據項目具體情況的差異，酒店式公寓或酒店也可設置在相鄰的樓棟中。
在商業地塊中，養老公寓宜靠近醫院、公共交通樞紐(地鐵口)等城市配套設施配置，以滿足老年人就醫、出行等需要。并且，養老公寓宜設置在商業地塊中相對獨立的位置，減少與周邊商業建筑的相互影響。
7大要點
(1)選址要考慮周邊有大型成熟居住區作為支撐
高層復合型適老公寓宜選址在大型成熟的居住社區附近，一方面，這些周邊社區的入住率、老年人口規模應達到一定數量，以確保其中的老年人成為適老公寓客群的重要來源；另一方面，適老公寓的老年人子女若居住在周邊社區，可滿足老年人接近子女的需求。例如，在韓國、香港案例中的適老公寓均設置在周邊住宅眾多的區位，老年人客源大部分來自周邊社區。
(2) 選址要考慮交通出行和信息通訊接入的便捷性
高層復合型適老公寓應選址在交通便捷的路段，鄰近軌道交通站點、公交站點，以確保對外聯系便捷，方便家人居住較遠的部分老年人可經?；丶遥蚱渥优杀憬莸貋淼焦⑻酵改?。
另外，信息通訊技術的發展促使城市居民以信息交流替代傳統的交通出行，避免交通擁堵及出行成本的增加，確保出行更為有序和高效。而網購的普及更是給老年人提供了足不出戶就能購買到貨品的服務，因此高層復合型適老公寓接入互聯網通訊的便捷程度也日漸重要。
較之其他區位的養老社區，布局在中心城區的高層復合型適老公寓在交通出行和互聯網通訊接入方面具有顯著的優勢。
例如，日本豐洲老人公寓充分利用中心區優越的地理位置，結合道路密度和交叉口密度布局，在增加老年人的購物活動和日?；顒映鲂械拇螖档耐瑫r，保證了足夠的便捷性，使得老年人出行更加便捷。
而“樂頤居”則是香港房屋協會發展的“長者安居樂”屋苑的另一個典范，其鄰近港鐵坑口站，周邊有小巴士、公共交通巴士等接駁，與香港、九龍等中心區的交通聯系較便捷。
(3) 選址要鄰近日常公共服務設施和公共空間
公共服務設施的布局對老年人的日常活動出行具有主導性的作用，設施網點分布的空間臨近性對進一步增加老年人活動出行頻率具有輔助作用。醫療保健設施是老年公寓選址的首要因素，建議高層復合型適老公寓的選址在醫院10分鐘車程范圍內。
例如，韓國的“The Classic500”臨近大學，可以最大限度地利用學校的配套設施滿足老年人的生活需求，同時選址于鄰近城市公共設施、體育健身設施和文化設施等周邊，使老年人更好地融入社會。
公共空間的多樣性和適宜性對老年人的社會交往與身體健康具有一定的促進作用，因此公寓宜選址于生態環境良好的區域，以靠近城市公共綠地或河湖水面等環境優美地段為佳，或周邊有社區活動場地和街頭公園等開敞空間，便于老年人外出鍛煉、休憩和交流。
例如，香港“樂融軒”周邊既有西貢將軍澳政府綜合大樓、坑口體育館、坑口社區會堂及將軍澳醫院等設施，又有東港城等大型的購物設施，老年人的生活非常方便。
（4）公共設施的共建共享
①注重對周邊設施的共享共用。由于高層復合型適老公寓為單體建筑，本身配置大量的服務設施的可能性較低，因此應特別注重對周邊設施的共享共用，如韓國的“The Classic500”借助一路之隔的建國大學的醫療及服務設施為老年人提供服務。
②為周邊地區提供社區養老服務設施。在公寓中設置社區級老年人日間照料中心、老年人活動中心和居家養老服務中心等養老服務設施，克服類似設施獨立運營困難的缺陷，為整個社區的居家養老提供支撐，如香港“樂頤居”設置有老年人日間社區中心和康復中心，為社區的老年人提供活動場所及康復治療服務。
(5)構筑高質量的出行環境
①在對外出行通道建設方面，一方面要注重其連通性，采取無障礙設計；另一方面要提高出行通道的步行質量水平，增加行道樹與休憩空間，或借鑒香港養老公寓的經驗，通過風雨連廊將公寓出入口與周邊的交通站點、醫療設施和購物場所等日常生活設施直接相連。
②在周邊公共空間營造方面，要沿老年人主要出行路徑塑造豐富和互動性強的空間界面及公共座椅，豐富老年人在街道空間的步行體驗，在一定程度上提高老年人的出行頻率。例如，在出行通道旁布置臨街商業設施，而非封閉的購物商場；公園綠地不應通過圍墻與通道隔離，而是應在通道旁植入間斷的活動點。
(6)營造人性化的居所
基于老年人行動不便、體力衰弱、記憶力下降和喜歡與外界接觸等特殊生理、心理變化的特點，老年居所的設計應遵循無障礙、安全性和人性化等設計原則：
①無障礙原則要求確保老年人能自由通行和活動，在公寓的出入口、樓梯電梯、公共走廊、公共設施和地下車庫等部分，以及老年人居住戶內部分，都應考慮無障礙設計，滿足地面無高差或緩坡過渡設計的要求；公共坡道、走廊等均應設置扶手。
②安全性原則體現在設計中應設置特殊的安全保護設施，包括在衛生間、床頭及沙發等附近安裝緊急報警裝置，活動空間的地面采取防滑材料，同時注意在墻角和家具方面采用圓角設計，降低老年人發生事故的風險。
③人性化原則是指以滿足老年人需求為本，通過特殊設計使老年人的生活更加便利。
(7)鼓勵社區融合
①考慮到高層復合型適老公寓中居住著不同人群(老年人、中年人甚至青少年、兒童等)，鼓勵部分設施可供各年齡層次人群共同使用，提高設施的利用率，促進代際交流與社區融合；部分老年人專用的設施也可與其他設施設置在同一層，做適當區分即可。
②開放公寓的服務設施，增進公寓與社區的融合。借鑒香港“樂融軒”的經驗，可開放公寓中的健康餐廳、圖書館和網絡室等設施，使公寓的老年人與社區居民充分融合，消除老年人的心理孤獨感，增加其歸屬感。
③組建由不同年齡層次人群組成的社區志愿者隊伍，為老年人提供基礎照料服務和組織交流活動，在降低養老公寓運營成本的同時，能為老年人提供心理上的慰藉(圖13)。
結語
需要指出的是，城市中心區高層復合型適老公寓的選址原則及具體模式是根據當前大城市養老居住普遍存在的問題，結合日本、韓國和香港的案例，有針對性地提出的?？紤]到各地傳統文化、中心區發展程度等的差異，在具體的規劃設計中不能盲目照搬現有案例，而是需要因地制宜，結合當地的傳統文化特色及居民的行為習慣等，選擇適合自身的模式。（本文采納了黃雯、李煒、陳婷婷、魏宗財等人的觀點，在此表示誠摯感謝！）
（1）日本豐洲老人公寓——多元復合功能
木下株式會社開發的豐洲老人公寓位于東京市中心，瀕臨東京灣，是日本著名的高端住宅型收費老人公寓。該公寓于2011年開始營業，周邊的配套服務設施齊全，臨近銀座、日本橋2個繁華商業區，1km范圍內有大型醫院、公園和文化娛樂建筑等公共設施，距離軌道樂町線豐洲站約700m(圖3)。
豐洲老人公寓是一棟地上23層、地下1層的功能復合型高層建筑，占地面積為6577㎡，容積率為4.9。該公寓占用土地面積很小，其高層式的老年居住模式提升了市中心土地的使用效率。公寓地下部分為車庫，地面部分從底部到頂部分別為管理與設備用房及停車庫(1層)、普通家庭租賃住宅(2～9層)、酒店式公寓(10～12層)、老年公寓(13～23層)(圖4)。
這種多種功能復合布局的方式，通過不同產品的組合，與功能相對單一的開發模式相比，能在一定程度上降低項目的運營風險。此外，不同功能的樓層分別設置了獨立的出入口與門廳，分離了不同人流的出入流線，避免了不同功能的混雜穿插，減少了相互間的影響與干擾。
該公寓包含3種不同功能的部分，因此不同年齡層次人群能在一定程度上實現混合居??；同時，公寓戶型多樣，面積從46㎡到109㎡不等，能滿足空巢單身老人乃至多代人共同居住的需求。此外，混合型的居住模式在一定程度上減少了老年人與社會的分離，使老年人接觸到不同年齡層次的人群，減少孤獨感和失落感。
（2）韓國老年公寓“The Classic500”——與酒店項目結合開發
建國財團開發運營的“The Classic500”老年公寓項目位于首爾市主城區，在地鐵2號線和7號線交匯處，于2009年營業。公寓周邊500m范圍內有百貨、影院、超市和藝術中心等公共設施(圖5)。
該公寓為50層的超高層建筑，轉變了養老住宅都是中低層建筑的傳統養老居住觀念。建筑總面積為158678㎡，地上分別為2棟50層(A樓)和40層(B樓)的高層建筑，地下6層(圖6)。此種模式高效地利用了該商業用地，并獲得了市場的認可，在2013年實現了100%入住率。
該公寓是與酒店項目結合開發的項目，其中，老年公寓位于A樓的21～50層(170戶)、B樓的5～40層(210戶)，共380戶，主要面向健康老年人。A樓的5～20層是六星級的賓塔酒店，可方便子女來探望時臨時下榻。兩部分功能適當進行了分隔，有各自獨立的接待廳。老年公寓通過最大限度利用周邊設施來滿足老年人的各種活動需求。
由于項目開發主體為建國財團，且緊鄰韓國知名大學—建國大學，因此老年人能享用建國大學的配套設施。此外，老年公寓還可共享酒店的眾多設施。公寓4層及以下裙樓和部分地下空間是酒店配套設施和各種服務設施。
公寓裙房中設置有餐廳(老年人專用食堂、對外經營性餐廳)、醫療護理中心、圖書室、課室、棋牌室和影音室等服務設施；地下1層設有9000㎡的健身中心、溫泉SPA、模擬高爾夫球場(配有休息空間、更衣室)和運動治療室等。A、B樓之間的裙房頂部設置有戶外游泳池，老年人和酒店顧客均可使用。
（3）香港“樂融軒”——老幼共融
香港房屋協會推出的“樂融軒”樓盤于2013年開售，位于香港島東區筲箕灣(圖7)。該項目是香港房屋協會首個私人住宅與長者屋混合的項目，與出售、出租單位混合開發，已經全部售罄或租出。
如圖8所示，該項目主體為1棟單體樓，地下2層，地上42層。地下2層設有停車場；G層為入口大堂、商鋪和停車場；1～2層為商場；3層和5層為會所；12～42層為出售型的普通住宅單元(約220個單位)；6～11層為出租型的長者單元(共60個單位)；5層和11層上各設有轉換層，使不同功能的建筑層實現適當的分離。
長者單元為老年人提供家庭式的綜合房屋及護理服務，并且擁有無障礙設施，配置有緊急呼叫設施等專為老年人設置的家具設備。同時，長者單元樓層內增設有綠化空間，為老年人提供舒適的活動環境。
當子女購買了樓上的普通住宅，父母可優先租住樓下的長者單元。子女和父母能夠擁有私人的生活空間，同時又可以相互照顧，實現“一碗湯”的養老居住模式。家庭中的老、中、青成員能互相關心和照顧，達到“老幼共融”的目標。
大樓3層的公共設施包括室外游泳池、恒溫池、園藝花園和平臺花園，5層設置有健身區、兒童游戲室和活動室。普通住宅單元住戶和長者單元內的老年人共用這些服務設施，一方面能節約設施的建筑空間，提高設施使用效率；另一方面能增加老年人與其他年齡層次人群接觸和交流的機會。
2大模式
（1）“普通住宅社區+老幼共融型公寓”模式
“普通住宅社區+老幼共融型公寓”模式是指通過在中心區的普通住宅社區中設置一棟或數棟“老幼共融”型公寓，兒女可居住在普通住宅社區中或“老幼共融”型公寓的高層，父母居住在有適老設計的“老幼共融”型公寓低層中，形成“一碗湯”的養老居住模式(圖9)。
與香港的“樂融軒”相似，這種公寓模式鼓勵老年人與子女、親屬居住在同一棟樓的不同樓層，既方便日常往來、互相照顧，又很好地維持了代際關系，起到“老幼共融”的效果；既保證各自有一定獨立完整的私人空間，又確保了兩代人擁有各自的自由生活。
“老幼共融”型公寓主要包括公共服務設施層、養老服務設施層、護理型老年居住層、適老居住層和普通居住層。
如圖10所示，公寓底部1～2層為公共服務設施層，包括商業、幼兒園、餐廳和健身活動會所等服務設施，為所有年齡層次的人群服務；
公共服務設施層上的1～2層為養老服務設施層，提供老年人日間照料中心、社區醫療保健室和老年人活動中心等服務設施；
其上可設置2～4層護理型老年居住層，一般為出租型物業，有專業的運營機構為身體不能自理的老年人提供24小時的專業照護；
護理型老年居住層上可設置4～6層適老居住層，主要為自理型老年人提供居住場所，硬件上有適合老年人居住的適老設計，同時可為他們提供日常上門居家服務，當老年人身體狀況變差的時候，可以搬到護理型老年居住層，不必離開自己熟悉的生活環境和鄰里，同時減輕子女照顧老人的巨大壓力；
頂部為普通居住層，該層住戶的家屬有優先租用該樓棟老年單元的權利。
相關研究發現，老年人集中居住在養老機構，容易形成多種心理上的負面情緒，因此國內外越來越多專家與學者提倡老年人與年青人的混合居住模式。
結合案例，老人居住單位(包括護理型老年居住單位和適老型居住單位)不宜超過住宅總居住單位的50%，一般為20%～50%，具體比例可根據項目定位與社區其他居住類型綜合考慮確定。
（2）“商業地塊+商住型復合老年公寓”模式
“商業地塊+商住型復合老年公寓”模式是指在附近有醫療設施的商業地塊設置一棟或數棟商住型復合老年公寓，使老年人能享受到商業設施帶來的便捷生活(圖11)。
舊城中心區在經過舊城改造后居住用地較少，在商業用地中插入養老居住的方式能滿足更多老年人在城市中心區居住的需求。這種模式與日本的豐洲老人公寓和韓國的“The Classic500”相似，已成為高端人群享受健康養老服務的新途徑。
商住型復合老年公寓包括商業設施層、服務設施層、護理型老年居住層、適老居住層、酒店式公寓或酒店。
如圖12所示，底部為2～3層的商業設施層；商業設施層裙樓中設置1～2層服務設施層，配置老年公寓設施和酒店式公寓或酒店的設施；
服務設施層上面為2～4層的護理型老年居住層，其上再設置4～6層的適老居住層，護理型老年居住單元和適老居住單元的特點與“老幼共融”型公寓的特點類似，只是產權性質略有不同；
頂部為酒店式公寓或酒店，部分酒店式公寓或酒店的專用設施可設置在頂層或屋頂層。同時，根據項目具體情況的差異，酒店式公寓或酒店也可設置在相鄰的樓棟中。
在商業地塊中，養老公寓宜靠近醫院、公共交通樞紐(地鐵口)等城市配套設施配置，以滿足老年人就醫、出行等需要。并且，養老公寓宜設置在商業地塊中相對獨立的位置，減少與周邊商業建筑的相互影響。
7大要點
(1)選址要考慮周邊有大型成熟居住區作為支撐
高層復合型適老公寓宜選址在大型成熟的居住社區附近，一方面，這些周邊社區的入住率、老年人口規模應達到一定數量，以確保其中的老年人成為適老公寓客群的重要來源；另一方面，適老公寓的老年人子女若居住在周邊社區，可滿足老年人接近子女的需求。例如，在韓國、香港案例中的適老公寓均設置在周邊住宅眾多的區位，老年人客源大部分來自周邊社區。
(2) 選址要考慮交通出行和信息通訊接入的便捷性
高層復合型適老公寓應選址在交通便捷的路段，鄰近軌道交通站點、公交站點，以確保對外聯系便捷，方便家人居住較遠的部分老年人可經?；丶遥蚱渥优杀憬莸貋淼焦⑻酵改?。
另外，信息通訊技術的發展促使城市居民以信息交流替代傳統的交通出行，避免交通擁堵及出行成本的增加，確保出行更為有序和高效。而網購的普及更是給老年人提供了足不出戶就能購買到貨品的服務，因此高層復合型適老公寓接入互聯網通訊的便捷程度也日漸重要。
較之其他區位的養老社區，布局在中心城區的高層復合型適老公寓在交通出行和互聯網通訊接入方面具有顯著的優勢。
例如，日本豐洲老人公寓充分利用中心區優越的地理位置，結合道路密度和交叉口密度布局，在增加老年人的購物活動和日?；顒映鲂械拇螖档耐瑫r，保證了足夠的便捷性，使得老年人出行更加便捷。
而“樂頤居”則是香港房屋協會發展的“長者安居樂”屋苑的另一個典范，其鄰近港鐵坑口站，周邊有小巴士、公共交通巴士等接駁，與香港、九龍等中心區的交通聯系較便捷。
(3) 選址要鄰近日常公共服務設施和公共空間
公共服務設施的布局對老年人的日常活動出行具有主導性的作用，設施網點分布的空間臨近性對進一步增加老年人活動出行頻率具有輔助作用。醫療保健設施是老年公寓選址的首要因素，建議高層復合型適老公寓的選址在醫院10分鐘車程范圍內。
例如，韓國的“The Classic500”臨近大學，可以最大限度地利用學校的配套設施滿足老年人的生活需求，同時選址于鄰近城市公共設施、體育健身設施和文化設施等周邊，使老年人更好地融入社會。
公共空間的多樣性和適宜性對老年人的社會交往與身體健康具有一定的促進作用，因此公寓宜選址于生態環境良好的區域，以靠近城市公共綠地或河湖水面等環境優美地段為佳，或周邊有社區活動場地和街頭公園等開敞空間，便于老年人外出鍛煉、休憩和交流。
例如，香港“樂融軒”周邊既有西貢將軍澳政府綜合大樓、坑口體育館、坑口社區會堂及將軍澳醫院等設施，又有東港城等大型的購物設施，老年人的生活非常方便。
（4）公共設施的共建共享
①注重對周邊設施的共享共用。由于高層復合型適老公寓為單體建筑，本身配置大量的服務設施的可能性較低，因此應特別注重對周邊設施的共享共用，如韓國的“The Classic500”借助一路之隔的建國大學的醫療及服務設施為老年人提供服務。
②為周邊地區提供社區養老服務設施。在公寓中設置社區級老年人日間照料中心、老年人活動中心和居家養老服務中心等養老服務設施，克服類似設施獨立運營困難的缺陷，為整個社區的居家養老提供支撐，如香港“樂頤居”設置有老年人日間社區中心和康復中心，為社區的老年人提供活動場所及康復治療服務。
(5)構筑高質量的出行環境
①在對外出行通道建設方面，一方面要注重其連通性，采取無障礙設計；另一方面要提高出行通道的步行質量水平，增加行道樹與休憩空間，或借鑒香港養老公寓的經驗，通過風雨連廊將公寓出入口與周邊的交通站點、醫療設施和購物場所等日常生活設施直接相連。
②在周邊公共空間營造方面，要沿老年人主要出行路徑塑造豐富和互動性強的空間界面及公共座椅，豐富老年人在街道空間的步行體驗，在一定程度上提高老年人的出行頻率。例如，在出行通道旁布置臨街商業設施，而非封閉的購物商場；公園綠地不應通過圍墻與通道隔離，而是應在通道旁植入間斷的活動點。
(6)營造人性化的居所
基于老年人行動不便、體力衰弱、記憶力下降和喜歡與外界接觸等特殊生理、心理變化的特點，老年居所的設計應遵循無障礙、安全性和人性化等設計原則：
①無障礙原則要求確保老年人能自由通行和活動，在公寓的出入口、樓梯電梯、公共走廊、公共設施和地下車庫等部分，以及老年人居住戶內部分，都應考慮無障礙設計，滿足地面無高差或緩坡過渡設計的要求；公共坡道、走廊等均應設置扶手。
②安全性原則體現在設計中應設置特殊的安全保護設施，包括在衛生間、床頭及沙發等附近安裝緊急報警裝置，活動空間的地面采取防滑材料，同時注意在墻角和家具方面采用圓角設計，降低老年人發生事故的風險。
③人性化原則是指以滿足老年人需求為本，通過特殊設計使老年人的生活更加便利。
(7)鼓勵社區融合
①考慮到高層復合型適老公寓中居住著不同人群(老年人、中年人甚至青少年、兒童等)，鼓勵部分設施可供各年齡層次人群共同使用，提高設施的利用率，促進代際交流與社區融合；部分老年人專用的設施也可與其他設施設置在同一層，做適當區分即可。
②開放公寓的服務設施，增進公寓與社區的融合。借鑒香港“樂融軒”的經驗，可開放公寓中的健康餐廳、圖書館和網絡室等設施，使公寓的老年人與社區居民充分融合，消除老年人的心理孤獨感，增加其歸屬感。
③組建由不同年齡層次人群組成的社區志愿者隊伍，為老年人提供基礎照料服務和組織交流活動，在降低養老公寓運營成本的同時，能為老年人提供心理上的慰藉(圖13)。
結語
需要指出的是，城市中心區高層復合型適老公寓的選址原則及具體模式是根據當前大城市養老居住普遍存在的問題，結合日本、韓國和香港的案例，有針對性地提出的?？紤]到各地傳統文化、中心區發展程度等的差異，在具體的規劃設計中不能盲目照搬現有案例，而是需要因地制宜，結合當地的傳統文化特色及居民的行為習慣等，選擇適合自身的模式。（本文采納了黃雯、李煒、陳婷婷、魏宗財等人的觀點，在此表示誠摯感謝！）
