實戰派丨養老地產「法務」分析篇
對于養老服務風險，建議通過相關保險來建立機構養老風險管理體制和分擔機制。養老服務的風險把控還應當主張養老服務本身的服務質量，對提供服務的方法、時間、標準等要求應當在入住時與合同相對方達成一致，以免發生糾紛。
養老地產法務流程
（一）項目籌備階段
項目籌備階段，是開發企業尋找土地，尋找、接洽合作伙伴，對項目是否可以進行論證的過程。
養老地產項目的前期籌備階段，除了作為一般的地產項目提供相應的法律建議外，應該結合養老地產的特點，把握國家對此類項目的減免稅政策，重點研究現行法規政策對養老地產項目的優惠及補助，根據項目特點為項目的籌資融資提出法律建議，參與制定項目長期規劃書等。為項目公司日后的順利運營創造良好的先決條件。
（二）項目建設階段
注意結合養老地產特點，充分考慮養老地產的消費主體的需求，以及國家法律法規對養老住宅的特殊規定，在項目的簽約、談判、執行中注重養老地產的特別規定和要求。
（三）項目經營階段
養老地產是一種長期投入、持有運營型的地產模式，與以往房地產開發企業的短期盈利生存模式有很大不同。因為缺少政策的支持，養老地產最艱難的還是在經營階段。在此階段，最重要的是根據養老地產的特點，協助設計銷售或租賃實施方案，協助開發企業完善商品房租售條件。
養老地產開發的法律風險
（一）養老地產土地取得階段的風險
養老地產項目的土地性質，不僅決定項目的開發成本，對項目融資及開發前景也有重大影響。
1、以國有土地使用權出讓方式取得土地使用權
采取此方式取得土地使用權，最大的優點在于土地使用權及開發的房屋所有權明晰。但其缺點也比較明顯，就是取得土地使用權的成本過高，與普通住宅開發沒有差異。
2、以劃撥方式取得土地使用權
根據《規劃用地目錄》，老年人社會福利設施用地，可以以劃撥方式取得，但此類劃撥用地往往直接給公辦養老院。
3、以集體建設用地建設養老地產項目
在集體土地上建設養老地產項目，土地使用權屬于集體組織，作為地上物的實際投資主體，開發商不能完全獲得地上物的所有權，顧無法出售，如果采用租賃持有模式，我國法律規定租賃合同的最長期限不能超過20年，超過部分無效。且因為土地性質問題，也將導致融資困難。
目前，國內并沒有專門針對養老地產項目的土地，用地性質模糊，導致養老地產市場用地亂象。
（二）養老地產項目中養老服務的法律風險及把控
養老地產項目，并不單純的屬于房地產開發，其主打的是服務，房地產開發是項目的基礎。養老服務的高風險在于入住的老年人自身生理和心理機能的退化和病變，由于老年人疾病急性發生的不可預知性，養老機構發生意外是一個普遍性的問題，在住宅建設與社區管理相融合的的開發經營中，開發商不得不面對養老服務的風險。
對于養老服務風險，開發商擬定格式化免責條款，并不能完全的規避風險，而是應當遵循公平原則確定當事人之間的權利義務，并且應當對其中的免責條款進行特別提醒并有按要求進行說明的義務。
對于養老服務風險，建議通過相關保險來建立機構養老風險管理體制和分擔機制。養老服務的風險把控還應當主張養老服務本身的服務質量，對提供服務的方法、時間、標準等要求應當在入住時與合同相對方達成一致，以免糾紛。
（三）養老地產項目運營模式的法律風險
1、買賣型養老地產項目的法律風險
買賣型養老地產，是以養老地產為概念，以出售住宅所有權來收回成本并獲得利潤。這種模式投資回收期相對較短，風險較低。但是這種模式，要求必須是產權明晰的養老地產，前期開發成本過高，同時由于養老地產的特殊性，采取普通住宅的經營方式，可能導致項目最終無法按照養老項目的目的去管理。
2、持有型養老地產項目的法律風險
持有型養老地產項目包括“會員制”運營模式和租賃型運營模式。
會員制運營模式，是通過一次性支付會員費，定期支付管理服務費形式，為老年人提供房屋的居住權，并在需要時提供輔助生活或醫療照顧，但老年人并不獲得房屋的所有權。這種模式主要針對中高收入的老年人。但是會員制運營模式，老人對房屋僅有使用權而沒有所有權，一旦企業在經營中出現問題，會員將面臨巨大的風險。另外一個法律風險在于要求老人入住繳納巨額的會費，可能涉嫌集資，觸犯法律紅線。
租賃型運營模式，老人僅需繳納一定的保證金及租金，如需護理，按照市價支付護理費。這種模式入住門檻比較低。但是對于開發商而言，客戶流動量加大，養老服務風險難以把控，同時資金回籠較為緩慢。
