投資必讀：如何正確考察養老項目？
養老機構這一類經營性項目與一般的銷售型住宅的跑盤完全不同，考察的時候需要把握住重點，不能面面俱到、泛泛了解，既浪費時間也浪費機會。結合自己多次考察的體會和做養老項目的實際需要，總結了以下七個方面的要點，需要在考察中詳細了解。
首先，項目的基礎條件。包括：
項目的區位條件（在城市的什么區位，成熟度如何）；
項目的床位規模或者建筑規模；
項目的自然資源條件；
項目的醫療條件（有沒有內設醫療機構；周邊有沒有醫院；跟醫院有什么關系）；
項目的交通條件（有幾種公共交通可以達到；從市中心到這里的時間等）；
項目周邊的社區資源條件（周邊有多少小區）。
經營類的項目的成功在很大程度上都跟項目的地段條件有關。養老機構也同樣。項目的區位條件和規模，是項目成敗的前提。
第二，項目的床位結構和實際入住情況。
通過床位結構可以看出項目面對哪些老人群體提供服務。
我們把老人群體劃分為六種類型：低齡健康老人，高齡自理老人，慢病自理老人，長期照護老人，專業護理老人，腦退化（失智）老人。（這里，高齡的概念是80歲以上老人。）
高度護理型的床位和自理型的床位設計是完全不一樣的，只要看這個機構的各類床位的配比關系就可以搞清項目針對的主力人群。
項目的實際定位不用看院方的營銷宣傳，通過床位結構直接就能夠判斷出來。
通過院方原定的床位結構，結合實際入住老人的情況，就可以看出來原來項目市場定位的準確度如何，市場的真正需求在哪里。
功力深一點的話，通過床位的樓層分布，與各種公共空間的關系，可以看出來該機構設計的專業程度和經營理念。
第三，收費標準。
收費標準是判斷養老機構市場定位的核心指標之一。
實際上，只要知道養老機構的床位配比和收費標準，這個項目的真正定位就可以判斷出來了。
如果是給一個養老機構做顧問方案，只要定出來床位結構，再定出來收費標準，這個機構的經濟大賬基本上就可以算出來了。當然，后續還要結合地塊地形條件或者物業的建設條件，再做深化、細化調整，但大的定位方向就已經可以確定了。
收費標準主要看的是押金的收取標準，床位的收費標準，日常費用的收費標準，餐飲的收費標準，以及不同護理等級的收費標準。
另外還要看一些收費、退費的政策。
收費標準是該養老機構后期市場價值兌現速度的一個重要參考值。
第四，設備設施配置情況。
養老機構內部有很多的適老化設計和老人用品用具，很多人喜歡盯這些細節看，實際上一些更加大型的、專業化的設備設施更加重要，既是項目前期投資時的主要成本，又是后期市場推廣時候的主要亮點。
養老機構的特色大型設備主要是在三大空間中體現：
一個是老人寢室內的床具、潔具和安全呼叫系統；
一個是公共活動空間中的特色專業設備，比如洗浴設備，水療設備等。
一個是康復治療室內的專業設備，例如治療床、牽引設備、按摩機等等
如果更進一步，了解更加深入的話，還要看廚房、洗衣房方面的專業設備情況。
需要了解到，專業護理老人的床是什么配置標準？公共的洗浴設施是什么配置標準？康復設施是什么配置標準？洗衣房、廚房內的大型設備是什么配置標準？有沒有專業的助移設備等等。
設備設施是養老機構除去建設成本外，前期投資的最大的一塊成本。設備設施的配置水平，既能體現經營理念，又能體現專業程度。
第五，人員配置情況。
養老機構是靠人提供服務獲得收益的一個生意。養老機構的人力成本實際上占到運營成本的50~60%，是機構運營成本中最大的一項。
養老行業是一個人力成本敏感型的行業。
能夠看懂養老院的人員配置實際上是需要專業水平的，因為這首先需要了解各種人工在配比上面的標準，比如說護士人員的合理配置比例，護工人員的合理配置比例，社工人員的配置比例，等等。成熟國家對于人員配比都是有標準的，不同的配比意味著不同的服務效果。有經驗的人，重點就是看這一塊。
考察的時候，需要了解到，該機構中，護士人員有多少，護工人員有多少，社工人員有多少，還有是否設置了專門的醫生、營養師、物理治療師（康復師）等。
人員的配比如果不夠，服務的質量是肯定要打折扣的。
真正要從經營的角度來看的話，人員的配比是一個需要仔細研究的部分。
第六，服務內容有哪些。
需要了解該機構能夠提供的服務內容有哪些。服務內容的豐富和專業，是養老機構持續盈利，以及盈利水平的根本保障。
例如，有哪些專業的服務？有哪些是特色的服務？有哪些院內的活動？各種等級的照護的服務內容，日間照料的服務，送餐的服務，居家上門服務，培訓服務等等。
基礎的服務是哪些？是怎么提供的？
專業的服務是哪些？服務的提供方式，收費方式，使用率等等。
特色的服務是哪些？誰來提供？使用情況等。
醫療的服務怎么提供？老人吃藥怎么管理？打針怎么辦？院內能不能開藥？有沒有醫生上門服務？急病轉診怎么辦？等等。
第七，本機構的特色亮點。
要了解該機構中有哪些特色化的服務內容。例如按摩、足療、感官治療、失智訓練、臨終關懷等等。
特色亮點是吸引客戶，營銷宣傳的重要內容，有助于養老機構的口碑傳播和入住率的提升。
了解這七個方面之后，對于養老機構的經營情況的了解應該說已經是比較深入了。下一步要更加深入的話，就要了解該養老機構在管理制度和方法方面的東西了。一般的考察，不需要了解到這一程度，但是如果是有在營項目，想要深入學習，就主要是關注管理層面、經營層面和操作層面的東西。
另外，參觀養老機構不能只看環境細節，實際上各種功能設施的空間布局、位置的相互關系比細節更加重要，例如，廚房在什么位置，跟餐廳的關系是什么？跟老人的房間的關系是什么？跟公共活動空間的關系是什么？為什么要這樣布局？出于什么樣的經營理念？這樣布局的經營效果怎么樣？……這些問題和反饋對于自己項目的規劃方案具有很高的指導性。
建議拍照的時候要刻意把這些位置關系拍出來，后面會是非常有價值的參考資料。光是拍一些適老化的設計細節和小東小西，實際上意義不大。（作者：李公子,版權歸原作者所有）
